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[房产资讯] 去年楼市投资增幅 为何那么高

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发表于 2019-2-17 05:13:27 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

虽然去年下半年起,房地产市场销售?#25512;?#36941;转淡,不时传来房企项目负责人叫苦的声音,但全年的整体表现?#26434;?#30452;观感受迥异。据国家统计?#36136;?#25454;,2018年全国商品房量价再创新高,销售面积约17亿平方米,销售额约15万亿元。

我个人最关注的一个数据,是房地产投资数据。2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年,房地产投资分别只增长6.9%和7.0%。

去年房地产投资并非突然加速,而是相当平?#21462;?018年上半年,房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%,然后是全年的9.5%。

虽然,从主流房企拿地情况看,并未出现大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生,成交也多为低溢价率,但?#26222;?#37096;1月23日发布的数据显示,2018年全国土地出让收入高达65096亿元,同比增长25%,卖地收入再创新高。

土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面来说,2018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素,或许可从棚改投资来解释。

根据住建?#24247;?#32479;计数据,2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套,超额完成580万套的年度计划,投资额逾16000亿元。加上12月的数字,全国估计有650万?#20303;?#20013;央的计划是,2018年到2020年,全国计划开工建设各类棚户区1500万?#20303;?/font>

此前的三年,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区分别为601万?#20303;?06万套和609万套,合计超过1800万?#20303;?#20063;就是说,全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年,主要观点是认为在踩刹车,点刹。?#36824;?#23601;如同以为贸易摩擦会影响进出口结果却是货物贸易量仍在增长一样,棚?#30446;?#33021;的政策变化,反而可能催促了各地加快当年的开工建设速?#21462;?#23601;结果而言,我个人认为,棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡献。

我拿去年房地产的几个数据来说事,有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高,房地产投资增长9.5%(高于全国固定资产投资增幅的5.9%),不仅没有拖累经济增长,而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

二是不要总是动不动就把希望寄托在房地产身上。过往多年,哪怕是在房地产处于高增长时期,也屡有专家出来呼吁通过房地产救市;而此轮严厉的房地产调控,也有专家暗示要?#23454;?#25918;松,?#33489;?#27490;经济被下行的楼市拖累。但如你所知,经济的下行,楼市的调整,更多是经济结构和行业自身的需求,两者都需要追求更有质?#24247;?#22686;长。

去年数据再怎样也都过去了,人们关注的是今年趋势。年底年初,由于工作的关系,跟企?#21040;?#26379;友会有些?#25945;幀?#25105;先重申个人观点:?#36824;?#26159;从?#25307;?#38656;求(首次置业和改善需求),还是从城市更新来说,房地产在较长时期内仍处于发展轨道。主流房企还有很大的施展空间,虽然市场份额一直都在变化。

正如我们看到的,去年底,部分城市调控出现了微调,这是城市从主体责任出发根据?#23548;?#24773;况所作的调整,无可厚非。但人们都认识到,在房地产长效机制建立以前,房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。?#28909;?#19978;海两会提出?#21644;?#21892;房地产市场调控的常态长效机制,继续稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;。加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

假如说,房地产调控政策方面不会更紧,那么,市场是不是已经筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的?#26263;?#37096;?#20445;?#37027;它的底?#22353;?#26377;多长?#30475;?月份和刚?#23637;?#21435;的?#33322;?#24773;况看,是比较清淡的。过去几年,返乡置业曾是三四线楼市的重要支撑,但我们记者了解?#37027;?#20917;,今年?#33322;?#26399;间的看房人数和成交量都比?#31995;停?#19987;家认为这些城市的需求已被透支。

目前来看,一季度的基数会维持低位,也就是说,市场还在?#26263;?#36807;程中。看过我文章的朋友会知道,去年下半年以来的楼市调整,更多是市场因素主导的?#20174;Α?#25152;谓史?#29486;?#20840;最严厉的调控,延迟了两年半才迎来市场的调整,它不会只用半年就完成,从这个角?#20154;擔?#19968;季度继续调整,?#21040;?#19981;应过度惊?#21462;?/font>

通常而言,政策的底部会带来市场底?#24247;?#26500;筑和修复,但需要一?#38382;?#38388;的传导。从积极意义看,政策的正向变化有助于?#33322;狻?#20943;弱调整的长?#32676;?#24133;?#21462;?#22914;果这个逻辑成立,则二季度的市场表现要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量价继续创新高,房地产投资保持去年的增幅也不现实。

理智的房企不会简单押注于政策的转向。从策略上讲,偏进取的房企,会趁低点增加投资,收购项目或公开拿地;偏稳重的房企,则会继续观望,待市场信号清晰?#38901;?#21518;再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现,城市和区域选择越来越难了,三四线城市需求饱?#25237;?#22686;加,一二线管控未见放松。?#36824;热?#22823;家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了,不正是真正聪明房企大显身手的时候了?


安庆房产网

2019年02月17日


安庆在线网社区,争做最受安庆人?#38431;?#30340;交流?#25945;ǎ?/font>
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